Методика оценки земельных участков

Основой метода определения кадастровой стоимости земель является совмещение данных анализа рынка о сделках в сегменте земельных участков параметрами ценообразования, распространяющимися в пределах территории, на которой расположены оцениваемые участки. Оценка земельных участков подразумевает факторный анализ данных параметров – это уровень развития транспортных развязок, инженерных коммуникаций, социальная сфера и состояние окружающей среды в регионе, потенциал территории в плане рекреации.

В ходе анализа выделяются близкие и идентичные по признакам группы поселений и кадастровые районы на территории населенных пунктов. Далее по рыночным сделкам продаж незастроенных и застроенных земельных участков выстраиваются аналитические зависимости цены на землю в зависимости от факторов ценообразования с дальнейшим присвоением ценовых показателей по тем регионам и поселениям, по которым предложение и спрос на рынке в данный момент времени пока что отсутствуют.

Исходные данные, которые необходимы для того, чтобы оценка земельных участков была адекватной, таковы: информация с реального рынка о купле-продаже, ставка платы за аренду, данные о продажах прав арендования, состояние окружающей среды в регионе, ценность ландшафта с исторической и рекреационной точки зрения. Стандарт методики, согласно которой осуществляется федеральная кадастровая оценка земельных участков, утвержден Росземкадастром.

В случае, если речь идет о земельных участках сельскохозяйственного назначения, может быть задействована методика федеральной оценки с\х угодий на уровне субъектов РФ. В данном случае оценка недвижимости и земли ведется на основе капитализации рентной расчетной прибыли. Рентная прибыль рассчитывается в виде разности между ценой производства и продуктивностью взращиваемых с\х культур. Складывая абсолютный и дифференциальный рентный доход (в среднем по регионам РФ составляет один процент с гектара), получаем расчетную рентную прибыль. Умножая расчетную рентную прибыль на срок капитализации (33г), получаем кадастровую стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. В качестве исходных данных берутся средняя урожайность с\х культур, продуктивность сенокосов и пастбищ, а также структура площадей и стоимость сельскохозяйственной продукции в данном регионе.

Данная методология принята отечественным Госкомземом. Методика применяется с целью оценки земельных участков для справедливого налогообложения. В результате кадастровой оценки на выходе получаются базове показатели гектара с\х угодий по российским регионам.

Когда необходима оценка земельных участков в пределах конкретных землевладений, применяется так называемая федеральная оценка с\х угодий в рамках конкретных землевладений. От той оценки, что описана предыдущей, данная отличается дифференциацией различных показателей кадастровой цены гектара земли не только по субъектам Российской Федерации, но и по конкретным земельным объектам. Разница появляется в результате корректировки основных показателей по отдельным факторам ценообразования.

Таковыми, в частности, могут выступать плодородие участка и его расположение, а также свойства поверхностного слоя грунта на участках. Исходными данными для оценки земли в данном случае служат:

• данные о бонитете почвы,
• энергоемкости ее обработки,
• уровне каменистости почвы,
• расстояния от участка до хозяйственного центра,
• высоты н.у.м. (в случае горных и подгорных участков),
• приближенности материально-технических баз и баз продажи продукции.

Правила соответствующей оценки определяются и регулируются Госкомземом РФ, оценка недвижимости (земли) производится для определения уровня налогообложения. По результатам кадастровой оценки сельскохозяйственные земли при наихудшем качестве земель могут быть перенесены в иную категорию. Данная оценка важна также при определении стартовой продажной стоимости участка или его арендной ставки, если речь идет о земле сельскохозяйственного значения.